Компания требовала оплаты коммуналки для сохранности заложенных квартир вне очереди, но суды отнесли это к обычным текущим платежам, — Верховный суд объяснил, когда именно ЖКХ-расходы связаны с сохранностью залога

В деле о банкротстве залогодателя возникли разногласия по поводу того, как учитывать требование компании об оплате расходов на содержание предмета залога — квартир и машино-мест в жилом доме, включая коммунальные услуги на общедомовые нужды и отопление. Три инстанции отнесли эти требования к четвёртой очереди обычных текущих платежей: специальных договоров об обеспечении сохранности залогового имущества компания ни с залоговым кредитором, ни с управляющим не заключала, а спорные платежи, по сути, представляют собой обычные эксплуатационные расходы по снабжению жильцов дома коммунальными услугами. Верховный суд отменил эти акты и отправил дело на новое рассмотрение. Закон устанавливает, что вне очереди из выручки от продажи предмета залога погашаются расходы управляющего на проведение торгов и на обеспечение сохранности самого предмета залога. Суды ошибочно решили, что для отнесения оплаты коммунальных услуг именно к расходам на сохранность имущества обязательно нужен специальный договор, заявления сторон или утверждённый залоговым кредитором порядок обеспечения сохранности — закон такого требования не содержит. Правило о внеочередных расходах на сохранность залога применяется к любым коммунальным платежам, необходимым именно для поддержания заложенного имущества в исправном состоянии — поэтому для правильной квалификации нужно установить, связана ли конкретная коммунальная услуга с сохранностью предмета залога или нет. В частности, если в залоге находится объект недвижимости, расходы на отопление, в том числе общедомовое, для поддержания температурного режима непосредственно связаны с его сохранностью, а значит, подлежат внеочередной компенсации. Поскольку перечень заявленных компанией расходов был обширным, суду следовало проанализировать связь каждой конкретной услуги с сохранностью предмета залога и определить, какая часть требований погашается вне очереди из выручки на торгах, а какая — в общем порядке текущих платежей.