Фонд забрал права застройщика на землю и недострой, чтобы достроить дом дольщикам, — Верховный суд объяснил: в расчёт с дольщиками фонд обязан включить не только внесённые ими деньги, но и рост цены их будущих квартир

В деле о банкротстве застройщика фонд защиты прав дольщиков заявил о намерении стать приобретателем его имущества — земельных участков с неотделимыми улучшениями — взамен принятия на себя обязательств перед участниками строительства. Первая инстанция удовлетворила заявление и определила размер требований фонда, подлежащих включению в реестр застройщика, в 238 млн рублей. Апелляция отменила эту часть определения и отказала во включении требования фонда в реестр, посчитав, что с передачей фонду прав застройщика денежные требования дольщиков о возмещении убытков автоматически считаются погашенными и в расчёт больше не входят. Верховный суд отменил постановление апелляции и восстановил в этой части позицию первой инстанции. Передача имуществ и обязательств застройщика фонду или другому приобретателю производится на возмездной основе — итогом становится соотношение стоимости передаваемых фонду прав на землю и совокупного размера требований дольщиков, включённых в реестр; от этого соотношения зависит, должен ли фонд доплатить должнику деньги или, наоборот, вправе рассчитывать на включение собственного требования в реестр. Для правильного расчёта ключевое значение имеет верное определение полного размера требований дольщиков, которые фонд как приобретатель обязан будет исполнить: закон о банкротстве учитывает не только сумму, уже уплаченную застройщику по договору, но и реальный ущерб — разницу между актуальной стоимостью жилого помещения на момент передачи и уже уплаченной по договору суммой. Принимая на себя долг перед дольщиками, фонд обязуется передать им готовые квартиры уже в текущий момент, а стоимость такой квартиры складывается из двух частей — суммы, уплаченной застройщику, и реального ущерба, то есть разницы между текущей рыночной стоимостью и договорной ценой, зафиксированной на момент открытия первой процедуры банкротства. С учётом роста цен эта разница часто существенно превышает саму договорную стоимость. Раз к фонду вместе с правами застройщика переходит и обязанность компенсировать этот реальный ущерб, соответствующие суммы должны учитываться при расчёте итогового соотношения встречных предоставлений — вывод апелляции об обратном ошибочен.