Арендатор земли под стройкой заключил с застройщиком 148 договоров долевого участия и уступил часть прав другому лицу — Верховный суд объяснил, почему требования такого арендатора не могут конкурировать с гражданами-дольщиками

Арендатор земельного участка передал его в субаренду должнику-застройщику, а между ними заключили 12 договоров долевого участия. Впоследствии арендатор уступил права по этим договорам другому лицу — кредитору, который после отказа управляющего включить требование в реестр обратился в суд с требованием о передаче 12 квартир. Суды установили, что всего между арендатором и должником заключили договоры на 148 объектов, а права по 37 из них арендатор уступил третьим лицам, включая заявителя, — при этом факт оплаты кредитором договоров цессии остался недоказанным. Первая и апелляционная инстанции в удовлетворении заявления отказали. Окружной суд отменил их акты, посчитав нужным дополнительно проверить финансовую возможность кредитора оплатить уступку. Верховный суд восстановил акты первой и апелляционной инстанций. Особые правила о банкротстве застройщиков призваны прежде всего защитить права граждан — непрофессиональных инвесторов, вложивших деньги в строительство собственного жилья, гарантируя им приоритет перед другими кредиторами. Заключению договоров долевого участия с арендатором предшествовало то, что именно он предоставил должнику земельный участок в субаренду для строительства — а обязанность должника передать арендатору квартиры по сути определяла размер прибыли, на которую тот рассчитывал, внося в качестве вклада право пользования землёй. Это означает, что между арендатором и застройщиком фактически сложились отношения простого товарищества: арендатор приобретал квартиры не для личных нужд, а вёл с застройщиком совместную деятельность, поэтому его требования не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные деньги для решения жилищного вопроса. Такая квалификация не должна ухудшать положение добросовестных лиц, купивших права требования у арендатора, полагаясь на данные реестра недвижимости, — товарищи по общим правилам отвечают солидарно по общим обязательствам, и это работает даже при банкротстве одного из товарищей. Но конкретно этот кредитор приобрёл права на 37 квартир — то есть фактически выступал профессиональным инвестором, а на неоднократные предложения судов подтвердить факт оплаты и свою финансовую состоятельность так и не ответил документами. При таких обстоятельствах требование округа о повторной проверке его платёжеспособности нарушало принципы равноправия и состязательности сторон.