Права проблемного застройщика передали новому инвестору ещё в 2019 году, а дольщик уже потом уступил свои права компании — суды применили новые правила, но Верховный суд объяснил, почему тут действует старая редакция закона

Гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия, полностью оплатив квартиру, а затем с согласия застройщика передал свои права обществу. Застройщика признали банкротом, требование о передаче двух квартир включили в реестр, а позже его обязательства перед участниками строительства передали фонду развития территорий — с его согласия права по требованию перешли уже от общества к другому обществу-кредитору по договору уступки. Когда одну из квартир после ввода дома в эксплуатацию так и не передали, общество обратилось в суд с иском к фонду. Первая и апелляционная инстанции его поддержали: фонд своими действиями (согласием на уступку, дополнительным соглашением по отделке) фактически признал себя обязанным перед истцом. Окружной суд отменил эти акты: раз общество — юридическое лицо, оно не считается «участником строительства» по новым правилам закона, введённым в 2019 году, поэтому его права нужно восстанавливать через денежную компенсацию, а не передачу квартиры. Верховный суд отменил акт округа и восстановил решения первых двух инстанций. Закон, исключивший юридических лиц из понятия «участник строительства», вступил в силу 27 июня 2019 года и по общему правилу применяется только к делам, возбуждённым после этой даты. Но переходные положения того же закона позволяют части его новых правил применяться и к более ранним делам — если к моменту вступления закона в силу расчёты с кредиторами третьей очереди ещё не начались. При банкротстве застройщика расчёты с кредиторами могут происходить не только деньгами, но и через передачу проблемного объекта новому инвестору, готовому завершить строительство — именно этот момент и считается началом расчётов с кредиторами третьей очереди, поскольку с этого момента должник больше не отвечает перед участниками строительства сам, а его обязательства исключаются управляющим из реестра. В этом деле обязательства застройщика передали правопредшественнику фонда ещё в апреле 2019 года — то есть до вступления нового закона в силу, а значит, к этим отношениям применяется прежняя редакция закона, позволяющая обществу получить квартиру в натуре. Само поведение фонда — выдача согласия на уступку, приём доплаты за увеличение площади, заключение соглашения по отделке — говорило о том, что он и сам считал себя обязанным перед истцом по этому договору.