У застройщика были залоговые кредиторы, не связанные со строительством квартир, — когда его землю и недострой передали фонду, их залог прекратился, а Верховный суд объяснил, на какую компенсацию они всё же вправе рассчитывать

В деле о банкротстве общества-застройщика фонд заявил о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. Первая и апелляционная инстанции заявление удовлетворили. Верховный суд изменил это определение, направив в первую инстанцию отдельный вопрос — об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами этого имущества, перед которыми у фонда не возникло обязательств по передаче помещений. Кредиторы И. и П. были залогодержателями имущества, переданного фонду, но не участниками долевого строительства. По закону о защите дольщиков фонд не обязан получать их согласие на передачу ему имущества, прав и обязательств застройщика — при этом обязательства перед И. и П. к фонду не переходят, а их прежний залог прекращается прямо в силу закона. Кредиторы возражали: сам факт передачи заложенного имущества фонду не должен лишать их возможности получить удовлетворение за счёт стоимости бывшего залога. Конституционный суд ещё до этого дела признал соответствующие нормы неконституционными в той мере, в какой они не предусматривают правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залога, — но одновременно указал, что неконституционность не означает восстановления самого залога у тех, кто приобрёл эти права ещё до принятия оспоренного регулирования. Значит, согласия И. и П. на передачу имущества фонду не требовалось, обязательства перед ними к фонду не перешли, а их прежнее залоговое обременение прекращается по закону — но взамен Конституционный суд установил временный порядок защиты таких кредиторов через механизм компенсации со стороны фонда в определённых пределах: первоначальную компенсацию, привязанную к оценочной стоимости прав застройщика на землю, ставящую залогодержателя в положение, как если бы имущество продали на торгах в обычной процедуре банкротства, и последующую компенсацию из части выручки фонда от реализации помещений уже после завершения строительства, за вычетом его расходов на достройку. В рассмотренном деле суды, разрешая передачу имущества фонду, вообще не определили размер компенсации бывшим залоговым кредиторам, перед которыми у фонда не возникло обязательств по предоставлению помещений, — этот вопрос и предстоит решить при новом рассмотрении.